토지 증여 후 매각 vs 직접 매각, 절세 효과는? 실전 사례로 비교해봅니다 (매각가 12억 기준)

 

✅ "토지 증여 후 매각 vs 직접 매각, 절세 효과는?  실전 사례로 비교해봅니다 (매각가 12억 기준)

부동산을 가족에게 증여하는 이유 중 하나는 양도소득세 부담을 줄이기 위해서입니다.

그러나 증여가 항상 유리한 것은 아닙니다.

오히려 증여 취득세와 장기보유특별공제율 등 여러 요소를 따져야 합니다.

오늘은 5억 9천만 원에 구입한 토지를 12억 원에 매각하는 경우,
1️⃣ 배우자에게 증여 후 매각과
2️⃣ 본인 명의로 10년 보유 후 매각 시 세금 차이를 구체적으로 비교해보겠습니다.

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📌 전제 조건

• 취득가액: 5억 9천만 원
• 보유 기간: 총 10년
  • 본인 명의 4년 → 배우자 증여 → 배우자 명의 6년
• 매각가액: 12억 원
• 토지: 1세대 1주택 비과세 해당 없음
• 장기보유특별공제 적용
• 배우자 증여재산 공제: 6억 원 적용

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📊 정밀 수치 분석표 (단위: 원)

항목배우자 증여 후 매각본인 명의 10년 보유 매각

구입가 (취득가액)	590,000,000	590,000,000
증여 후 보유기간	6년 (배우자 명의)	-
매각가액	1,200,000,000	1,200,000,000
양도차익	610,000,000	610,000,000
장기보유특별공제율	6년 보유 → 30%	10년 보유 → 40%
장기보유공제 적용 후 양도차익	610,000,000 × 0.7 = 427,000,000	610,000,000 × 0.6 = 366,000,000
기본공제	2,500,000	2,500,000
과세표준 (양도차익 - 기본공제)	424,500,000	363,500,000
양도소득세율	35% 구간 → 누진공제 적용 (지방소득세 별도)	35% 구간 → 누진공제 적용 (지방소득세 별도)
산출세액 (양도소득세)	약 133,325,000	약 111,225,000
지방소득세 (10%)	약 13,332,500	약 11,122,500
최종 양도소득세 합계	약 146,657,500	약 122,347,500
증여 취득세 (증여시)	590,000,000 × 0.0385 = 22,715,000	-
총 세금 합계	약 169,372,500	약 122,347,500
절세 차액 (증여 후 대비)	-	약 47,025,000 절세

 

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✅ 결론

👉 본인 명의로 10년 보유 후 매각하는 경우 약 4,700만 원 절세 효과가 발생합니다.
👉 이유는 증여 시 취득세 부담과 장기보유특별공제율(배우자 6년 보유 시 30%) 차이 때문입니다.
👉 특히 매각가가 높지 않은 경우(12억 원 수준) 증여에 따른 절세 효과가 크지 않으며, 오히려 세금 부담이 증가할 수 있습니다.

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✅ 요약 조언

• 매각가가 상대적으로 낮을 경우 → 본인 명의 장기 보유가 절세에 유리
• 증여를 고려할 때는 매각 시점, 보유기간, 매각예정가를 함께 계획해야 함
• 반드시 전문가와 상담하여 맞춤형 절세 전략 설계 권장